Neuigkeiten aus der Immobilien-Welt
Du vermietest in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse gilt? Dann ist die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß dem örtlichen Mietspiegel für dich als Vermieter eine essenzielle Größe, da sie die Obergrenze festlegt, zu welcher du deine Immobilie vermieten darfst.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es nun relevant, wie viele Mieten in die Berechnung einfließen.
Fließen nur die Mieten aus Verträgen, die in den letzten zwei Jahren abgeschlossen wurden, ein, liegt die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete nah an der aktuellen Marktmiete für neu vermiete Wohnungen.
Fließen viele alte (gegebenenfalls seit Jahren nicht mehr angepasste) Mieten in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, entfernt sich diese von der aktuellen Marktmiete für neu vermiete Wohnungen. Sie zeigt dann mehr und mehr ein Bild der Marktmieten aus der Vergangenheit.
Im Bundestagswahlkampf 2021 ist die Bemessungsgrundlage des Mietspiegels ein Thema und viele Parteien wollen deutlich mehr alte Mietverträge in die Berechnung des Mietspiegels einfließen lassen. Jedoch stellt sich dann die Frage:
Wie groß wird der Effekt dieser Änderungen für dich sein?
Um genau diese Frage zu beantworten, habe ich den kostenlosen Online-Rechner, den du unten findest programmiert.
Wie nutze ich den 5 Sekunden Mietspiegel-Berechnungsgrundlage Rechner?
Um den Rechner zu verwenden, brauchst du drei Größen:
1) die aktuelle Marktmiete für heute neu vermietete Wohnungen
2) Die durchschnittliche Mietsteigerung in den letzten Jahren bei dir am Standort
3) Die Anzahl der Jahre, wie lange zurück Bestandsmieten in den Mietspiegel einfließen sollen
Spielst du mit dem dritten Wert, bekommst du schnell ein Gefühl dafür, wie stark sich eine Ausweitung der Bemessungsgrundlage für den Mietspiegel auf die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete bei dir und deinen Objekten auswirken würde.
Lass‘ uns zum Beispiel eine Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 1000 € nehmen und lass‘ uns annehmen, dass die Mieten in den letzten Jahren pro Jahr im Schnitt um 3 % gestiegen sind. Für Metropolen in Deutschland sind das für die letzten Jahre sicherlich durchaus realistische Werte.
In den letzten Jahren hätten wir somit folgende Marktmieten gehabt:
| Jahr | Marktmiete |
|---|---|
| 2021 | 1.000 € |
| 2020 | 970 € |
| 2019 | 941 € |
| 2018 | 913 € |
| 2017 | 885 € |
| 2016 | 859 € |
Fließen nun die letzten 4 Jahre in die Berechnung des Mietspiegels ein, und werden sind Jahre gleich gewichtet, ergibt sich eine Durchschnittsmiete von 956 €:
\text{Durchschnittsmiete} = \dfrac{1.000€ + 970€ + 941€ + 913€}{4} = 956€
Würden die Mieten der letzten 6 Jahre in die Berechnung einfließen, ergäbe sich eine Durchschnittsmiete von nur noch 929 €:
\text{Durchschnittsmiete} = \dfrac{5.568€}{6} = 929€
Du siehst: Je länger der Zeitraum, für den alte Mietverträge noch zur Berechnung des Mietspiegels herangezogen werden, desto niedriger fällt die ortsübliche Vergleichsmiete aus.
Hinweis : Du suchst nach einer Übersicht über die aktuellen Marktmieten an verschiedenen Standorten? Dann schaue dir unbedingt auch den Immoprentice Immobilien Atlas an. Dort findest du durchschnittliche Kaufpreise, Mietpreise und Renditen, sowie wichtige Demografiedaten zu den größten 82 Städten Deutschlands in einer übersichtlichen Tabelle.
Tabelle Abweichung Mietspiegel zu Marktmiete
In der folgenden Tabelle findest du zur Übersicht noch einmal die Abweichungen der Mietspiegel-Mieten zu den aktuellen Neuvermietungs-Mieten für verschiedene Szenarien.
Bei allen Szenarien ist angenommen, dass die Mieten jedes Jahr mit 3 % pro Jahr gestiegen sind und die aktuelle Marktmiete für die Beispielwohnung bei Neuvermietung bei 1.000 € pro Monat liegt.
In der dritten Spalte findest du jeweils dann die Abweichung zwischen der theoretisch berechneten Mietspiegel-Miete und der aktuellen Neuvermietungs-Miete.
Hinweis: Um die Rechnung einfach zu halten, gehe ich davon aus, dass die Mieten aus allen Jahren gleich verteilt sind, und aus jedem Jahr gleich viele Mieten herangezogen werden. (Was gerade bei langen Betrachtungszeiträumen eine übermäßig pessimistische Annahme ist)
| Mietspiegel basiert auf Mieten der letzten ... Jahre | Mietspiegel-Miete | Abweichtung Marktniveau |
|---|---|---|
| 0 | 1.000 € | 0% |
| 1 | 985 € | -2% |
| 2 | 970 € | -3% |
| 3 | 956 € | -4% |
| 4 | 943 € | -6% |
| 5 | 929 € | -7% |
| 6 | 916 € | -8% |
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Falls du allgemein mehr zum Thema Inflation erfahren möchtest, sind vielleicht der 5 Sekunden Inflations Rechner , der 5 Sekunden Renten Rechner für Inflationsbereinigtes Einkommen oder der Artikel „ Sind Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation? “ Interessant für dich.
Fazit
Ich hoffe, dass ich dir mit diesem Online-Rechner helfen konnte, ein Gefühl dafür zu erhalten, was eine Veränderung der Bemessungsgrundlage beim Mietspiegel für dich und deine Immobilien bedeutet.
Kann ich an dem Rechner etwas verbessern, damit du ihn besser nutzen kannst? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!
Dieser Beitrag wurde zuletzt am 1. November 2021 aktualisiert.
Der Beitrag 5 Sekunden Mietspiegel-Berechnungsgrundlage Rechner erschien zuerst auf Immoprentice.de.
