Als angehender Immobilieninvestor kommt irgendwann der Punkt, an dem du ein auf dem Papier interessantes Angebot für eine Eigentumswohnung findest und nun den zweiten Schritt gehen musst. Du musst dir die Wohnung ansehen. Oft stellen angehende Investoren sich beim Kauf der ersten Wohnungen daher die Frage “worauf muss ich bei der Wohnungsbesichtigung zum Kauf einer Wohnung zur Vermietung achten?”. Und genau auf diese Frage möchte ich in diesem Artikel eingehen.

Bei einer Wohnungsbesichtigung musst du herausfinden, ob dein Zielmieter sich in diesem Objekt wohlfühlen könnte und wie viel Geld du noch investieren musst, um die Wohnung vermieten zu können.

Diese beiden “High-Level” Zielsetzungen möchte ich im folgenden Artikel genauer beleuchten und dir Checklisten an die Hand geben, worauf du konkret als angehender Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung achten solltest, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Bevor wir aber weiter unten zu den ganz konkreten Fragen kommen auf die du achten musst, möchte ich beantworten, warum diese beiden Punkte bei der Wohnungsbesichtigung so wichtig sind.

Die erste Frage, die du dir bei einer Wohnungsbesichtigung zum Kauf einer Mietwohnung stellen solltest, ist: “wie viel Geld muss ich noch investieren, damit ich diese Wohnung auf dem Markt anbieten und vermieten kann”.

Auf dem Papier hast du die Wohnung vermutlich schon grob durchgerechnet. Vermutlich hast du mit Immoprentice 5 Sekunden Brutto-Mietrendite-Rechner schon die Brutto-Mietrendite der Wohnung berechnet.

Vielleicht hast du sogar schon eine erste Cashflow-Berechnung der Wohnung gemacht.

Aber kannst du die Wohnung direkt so wie sie ist vermieten? Musst du neu Streichen? Musst du vielleicht die Küche erneuern? Gibt es vielleicht sogar Schimmel in der Wohnung oder ist der Fußboden total abgenutzt und muss erneuert werden?

All dies bedeutet, dass du erst einmal zusätzliches Geld in die Wohnung investieren musst, bevor du sie vermieten kannst und eventuelle Mieteinnahmen generierst.

Da jeder Mieter andere Ansprüche hat, hängt hier viel von deinem Zielmieter ab. Willst du eine Wohnung im hochpreisigen Segment an Manager anbieten, wirst du mit anderen Ansprüchen an die Qualität konfrontiert, als wenn du an Studenten vermieten möchtest.

Das bringt uns auch schon zum zweiten Punkt, den du bei der Besichtigung untersuchen musst: Der Frage “würde sich mein Zielmieter in dieser Wohnung wohlfühlen?”.

Das Vermieten einer Wohnung ist ein kleiner Wirtschaftsbetrieb. Du produzierst eine Ware (deine Wohnung) und bietest diese am Markt an. Wie auf jedem anderen Markt auch, ist aber nicht jedes Produkt für jeden Kunden geeignet.

Bevor du eine Wohnung bewertest, musst du dir daher überlegen für wen du diese Bewertung durchführst.

Es ist wichtig, dass du die Wohnung nicht aus deiner persönlichen Brille bewertest. Du bist nicht der Kunde deiner Ware. Du bist es nicht dem die Wohnung gefallen muss.

Dein Zielmieter ist es, dem die Wohnung gefallen muss! Um ein Beispiel zu machen: Persönlich magst du es vielleicht außerhalb in einem Einfamilienhaus im Grünen zu wohnen und kannst mit dem Trubel in einer Stadt nichts anfangen.

Sind deine Zielmieter jedoch Studenten, ist es vermutlich viel wichtiger, dass die Wohnung zentral liegt, öffentlich gut angebunden ist und die Uni sich in der Nähe befindet.

Ein und dieselbe Wohnung wär für dich also unpassend, aber für deinen Zielmieter perfekt!

Achte daher bei der Bewertung der Wohnung unbedingt darauf, die Wohnung nicht nach deinen persönlichen Maßstäben zu bewerten, sondern die Wohnung durch die Brille deines zukünftigen Zielmieters zu sehen.

Für deine zukünftigen Mieter musst du eine gutes Preis / Leistung-Verhältnis bieten, nicht für Leute wie dich selbst! Halte dies bei der Bewertung der folgenden Punkte immer im Hinterkopf!

Aber was sind nun die konkreten Punkte, auf die ich bei der Wohnungsbesichtigung für Immobilien zur Vermietung achten soll?

Die Ausrichtung einer Wohnung ist sehr wichtig, da sie einen starken Einfluss darauf hat, wie hell die Wohnung ist. Eine Wohnung mit vielen Fenstern die nach Norden zeigen wird immer dunkel sein.

In einer Wohnung, die eine Ost-West-Ausrichtung hat, hast du dagegen morgens und abends Sonne. Die Lebensqualität in solch einer Wohnung ist viel höher, und viel mehr Menschen werden diese Wohnung nachfragen.

Ich persönlich kaufe zum Beispiel nur Wohnungen bei denen die überwiegende Mehrzahl der Zimmer nach Westen oder Süden ausgerichtet sind, um eine helle Wohnung am Markt anbieten zu können.

Prüfe daher bei deiner Wohnungsbesichtigung unbedingt ob die Angaben aus dem Expose zur Ausrichtung auch stimmen, und ob vielleicht Besonderheiten wie große Bäume die Wohnung in der Realität doch dunkler machen als die Ausrichtung es eigentlich vermuten lassen würde.

Es ist aus zwei Gründen wichtig, dass du bei der Besichtigung der Wohnung darauf achtest, ob du die Wohnung vor der Vermietung noch renovieren musst.

Zum einen sind hier die Kosten. Du kaufst die Wohnung in der Regel wie gesehen. Alle nötigen Renovierungen musst du daher gedanklich für dich auf den Kaufpreis draufschlagen.

Kaufst du eine 100qm Wohnung für 300.000€, musst aber noch 60.000€ für Renovierungen ausgeben, kostet die Wohnung dich in Wirklichkeit 360.000€, nicht 300.000€. Auf der einen Seite brauchst du dieses zusätzliche Kapital, um die Renovierungen zu bezahlen, und auf der anderen Seite reduziert sich deine Rendite natürlich entsprechend.

Nehmen wir an wir können die Wohnung von oben (nach Renovierung) für 1.500€ vermieten, dann sinkt unsere Rendite durch die nötigen Renovierungen von 6% auf nur noch 5%.

Bedenke bei deiner Betrachtung auch, dass du beim Kauf einer Wohnung zur Vermietung in den ersten drei Jahren nur Kosten in Höhe von 15% des Wohnungswertes sofort steuerlich absetzen kannst. Dies ist in § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG geregelt. Eventuell kann es sogar sein, dass das Finanzamt die Kosten, auch wenn sie unter der 15% Schwelle bleiben, nicht anerkennt.

Liegst du über diesem Wert, musst du die Kosten über die Lebenszeit der Immobilie (in der Regel 50 Jahre) abschreiben.

Planst du direkt nach dem Kauf eine größere Sanierung, wirst du daher aller Voraussicht nach über diese Grenze kommen und deine Kosten nur mit 2% jährlich steuerlich geltend machen können.

Während der Renovierungsarbeiten kannst du deine Wohnung nicht vermieten. Neben den Renovierungskosten musst du daher einkalkulieren, dass eine Renovierungsbedürftige Wohnung nicht sofort nach dem Kauf Miete erwirtschaftet, sondern erst nachdem alle Renovierungen abgeschlossen sind.

Wenn die Wohnung schon leer steht, kannst du mit dem Verkäufer vielleicht eine Vereinbarung schließen, dass du die Schlüssel schon früher bekommst, sodass du schon früher mit der Renovierung anfangen kannst.

Beachte aber, dass du so auch auch ein gewisses Risiko eingehst: Platzt der Deal am Ende, hast du Geld in eine Wohnung gesteckt die dir doch nicht gehört.

Je nachdem wie umfangreich die nötigen Renovierungsarbeiten sind, kann es sein, dass deine Wohnung nach dem Kauf einige Wochen oder gar Monate leer steht, bis alle arbeiten erledigt sind.

Gerade wenn du in Großstädten investierst, ist es teilweise sehr schwer Handwerker zu finden, da diese oft Wochen im Voraus ausgebucht sind.

Neben der finanziellen Belastung durch die Kosten für die Renovierung entgehen dir so auch potenzielle Mieteinnahmen während der Zeit der Renovierung. Dauer eine (größere) Renovierung zum Beispiel 3 Monate, würden dir bei der Beispielwohnung von oben zusätzlich auch noch 4.500€ an Mieteinnahmen entgehen.

Gerade während der Renovierung musst du daher genug finanzielles Polster haben, um die Doppelbelastung, dass du den Kredit und das Hausgeld schon zahlen musst, aber noch keine Mieteinnahmen hast, stemmen können.

Wenn ich eine Wohnung anschaue, prüfe ich bezüglich Renovierungen meist die folgenden Punkte:

Lass‘ uns im folgenden etwas genauer auf jeden einzelnen dieser Punkte eingehen.

In welchem Zustand ist der Boden der Wohnung? Kann der Boden noch einige Jahre benutzt werden, oder muss er beim nächsten Mieterwechsel erneuert werden?

Ein Badezimmer musst du im Schnitt alle 25 Jahre komplett erneuern. Wie alt ist das Badezimmer in deiner Wohnung schon? Die Sanierung des Badezimmers ist einer der größeren (und auch teureren) Sanierungsarbeiten, die du in deiner Wohnung machen kannst, weswegen du hier besonders drauf achten solltest.

Zu den weiteren Punkten worauf du im Badezimmer achten solltest, habe ich einen eigenen Artikel geschrieben, den ich dir hier empfehlen möchte: 7 Punkte-Checkliste für das Badezimmer deiner Kapitalanlage-Wohnung.

Willst du deine Wohnung mit Einbauküche vermieten? Wenn mit der Wohnung eine Einbauküche mit verkauft wird, solltest du schauen, ob diese noch von deinem neuen Mieter weiterbenutzt werden kann. Ist die Küche nicht mehr ansehnlich, musst du sonst mit der Entsorgung der alten Küche und der Anschaffung einer neuen Küche rechnen.

Diesen Artikel gibt’s auch als Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal :

Oft sind die Fenster in deiner Wohnung zwar Gemeinschaftseigentum, aber für den Mieter trotzdem wichtig um Energiekosten zu sparen und Straßenlärm zu dämpfen. Gibt es schon moderne Fenster, hat die Wohnung für viele Mieter einen höheren Wohnwert, da die Heizkosten niedriger sind und die Wohnung ruhiger ist. Dies kann insbesondere wichtig sein, wenn die Wohnung an einer viel befahrenen Straße liegt.

Wenn du mehr zur genauen Behandlung und den Unterschieden zwischen Gemeinschaftseigentum und deinem Sondereigentum wissen möchtest, empfehle ich dir den Artikel „ Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum? „.

Die Erneuerung der Elektroinstallation ist sehr undankbar, da man sie nicht sieht und der Mieter damit nicht bereit ist dafür zu zahlen. Ist deine Elektroinstallation jedoch schon sehr alt, entspricht sie vermutlich nicht mehr den heutigen Anforderungen.

Hast du zum Beispiel zu wenige Steckdosen in der Wohnung, muss dein Mieter überall mit Mehrfachsteckdosen und Verlängerungskabeln arbeiten. Hast du noch eine extrem alte Elektroinstallation, ziehen moderne Geräte sogar zu viel Strom, sodass deinem Mieter regelmäßig die Sicherung rausfliegt, sobald er den Wasserkocher, den Staubsauger und den Föhn gleichzeitig betreiben möchte.

Achte bei der Wohnungsbesichtigung darauf, ob du in der Wohnung Schimmel oder Wasserflecken erkennen kannst. Theoretisch könnte es sein, dass der vorherige Bewohner bei Schimmel einfach nur falsch gelüftet hat, aber genauso gut könnte hier auch ein bauliches Problem vorliegen, welches du nach dem Kauf umständlich und teuer beheben musst.

Achte bei deiner Besichtigung unbedingt darauf, wie laut es in der Wohnung ist. Auch wenn viele Menschen gerne zentral wohnen wollen: Jeder möchte auch mal seine Ruhe haben. Ist die Wohnung durchgehend immer laut, wird das viele Mieter abschrecken, und du musst gegebenenfalls die Miete nach unten korrigieren, um die Wohnung vermietet zu bekommen.

Mache bei der Wohnungsbesichtigung auch unbedingt mal die Fenster auf. Wenn es im Sommer warm ist und man bei offenen Fenstern schläft, es dann er aber super laut ist, wird dein Mieter später ebenfalls unzufrieden sein.

Beachte auch, wann du die Wohnung besichtigt hast. Gerade an Straßen oder in der Innenstadt ist es Mittags um 14:00 meist deutlich leiser als Abends zur Rush-Hour.

Dies ist eine sehr subjektive Messgröße. Zwei Wohnungen mit unterschiedlichem Schnitt können beide 75qm groß sein, aber trotzdem fühlt sich eine Wohnung deutlich größer an als die andere. Vertraue daher bei der Wohnungsbesichtigung hier auf deinen ersten Eindruck.

Denkst du dir “ja, das ist eine Wohnung mit X qm” oder denkst du dir “hm, irgendwie ist diese Wohnung aber schon klein”?

Ähnliches wird auch dein späterer Mieter empfinden. Die qm müssen stimmen, aber wenn eine Wohnung schlecht geschnitten ist und sich klein anfühlt helfen offizielle qm Angaben auch nichts um die Wohnung wohnlicher und beliebter zu machen.

Achte daher bei der Wohnungsbesichtigung bei diesem Punkt auf dein Bauchgefühl, damit du die Wohnung später gut vermieten kannst.

Viele große Wohnanlagen haben eine Gemeinschafts-Waschküche irgendwo im Keller. Für viele Mieter ist es aber trotzdem viel angenehmer, wenn sie ihre Wäsche direkt in der Wohnung waschen können. Gibt es in deiner Wohnung einen Anschluss für die Waschmaschine? Wenn ja, wo ist er? Wird dein zukünftiger Mieter ihn sinnvoll nutzen können?

Versetze dich in deinen Zielmieter und stelle dir vor, du siehst diese Wohnung zum ersten Mal. Was denkst du? Wie ist dein Eindruck? Ist die Wohnung für den von dir gewünschten Mietpreis gut? Denkst du, dein Zielmieter könnte sich wohlfühlen?

Oder denkst du, er fällt rückwärts aus der Wohnung raus und denkt sich “was für ein Schrott?”

Achte hierbei nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf den Weg zur Wohnung. Wie gepflegt ist das Treppenhaus, wie sauber die Klingeln? Denselben Weg geht ein potenzieller Mieter bei der Besichtigung später.

Ist zum Beispiel die Haustür eingetreten und das Treppenhaus verdreckt, hilft es nichts, wenn deine Wohnung neuwertig renoviert und luxoriös ausgestattet ist: Du wirst trotzdem keine Mieter finden, die gerne in solch einem Haus wohnen wollen.

Neben der Prüfung der Wohnung selbst, geht es beim Termin für die Wohnungsbesichtigung auch daraum, dass du dir einen Eindruck von dem Gemeinschaftseigentum im Objekt verschaffst. Ist der Flur sauber? Sind die Gärten gepflegt? wie steht es um den Keller? Ist dieser trocken, oder riecht es muffig?

Die Dinge auf die du beim Gemeinschaftseigentum achten solltest habe ich auch noch eimal in einem separaten Artikel zusammengefasst: Woran erkenne ich ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus?. Lies‘ dir diesen Artikel durch um detaillierter zu erfahren, worauf du beim Gemeinschaftseigentum bei deiner wohnungsbesichtigung achten solltest.

Auch die Umgebung der Wohnung ist sehr wichtig für deinen späteren Mieter. Wo ist der nächste Supermarkt? Wie laut ist die Straße in der die Wohnung liegt? Wie sauber ist der nächste Park?

Prüfe bei der Besichtigung welchen Eindruck die Umgebung auf dich macht, und versuche dir vorzustellen welchen Eindruck ein späterer Mieter von der Umgebung hat?

Die direkte Umgebung der Wohnung, die Mikrolage, ist neben der Wohnung und dem Haus als ganzes der dritte wichtige Faktor dafür ob diese Wohnung für deinen Zielmieter interessant ist.

Da es auch hier viele verschiedene Punkte zu beachten gibt, habe ich auch hier einen eigenen Artikel geschrieben, den ich dir stark ans Herz legen möchte: Worauf muss ich bei der Mikrolage achten?. Neben einer Checkliste worauf du bei der Mikrolage der Wohnung achten musst, findest du dort auch ein Tool mit dem du eine Strukturierte Lagebewertung der Immobilie durchführen kannst.

Die Wohnungsbesichtigung sollte für dich ein Punkt sein, bei dem du deine bisherigen Annahmen zur Wohnung, die du auf dem Papier ja schon kennst noch einmal verifizieren kannst.

Die eigentliche Objektprüfung zur Wirtschaftlichkeit solltest du am besten schon vor der Wohnungsbesichtigung gemacht haben, sodass es bei der Wohnungsbesichtigung nur noch darum geht ein Gefühl für die Wohnung und die Umgebung zu bekommen und herauszufinden wie gut diese konkrete Wohnung zur Vermietung geeignet ist und in dein Zielbild passt.

Wenn du mehr zum Ablauf des Kaufprozesses einer Wohnung zur Vermietung erfahren möchtest, empfehle ich dir meinen Artikel „ Wie läuft ein Wohnungskauf ab? – In 13 Schritten zum Immobilien Investor „. Dort zeige ich dir alle Schritte, von der Objektauswahl, über die Wohnungsbesichtigung, bis zum Notartermin um deine erste Kapitalanlage-Immobilie zu erwerben und bette die Wohnungsbesichtigung noch einmal in den größeren Kontext des gesamten Kaufs einer Immobilie zur Vermietung ein.

Wenn du allgemeiner erfahren möchtest woran du eine gute Kapitalanlage Immobilie erkennst, und worauf du bei einer Immobilie zur Kapitalanlage achten musst, empfehle ich dir auch den Artikel „ Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage „.

Wenn du noch gar nicht genau weißt in welcher Region du investieren willst, lies‘ dir unbedingt auch den Artikel „ Sollte ich in C oder D Lagen investieren? “ durch. Dort bekommst du wertvolle Tipps zur Immobilien-Investition außerhalb von den Top-Städten in Deutschland.

Um noch allgemeiner etwas zu den wichtigsten Fehlern die du als angehender Vermieter vermeiden solltest zu erfahren, solltest du dir auch den Artikel „ Die 9 häufigsten Fehler von neuen Vermietern “ ansehen.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 10. Januar 2021 aktualisiert.

Der Beitrag Die Wohnungsbesichtigung: Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung achten? erschien zuerst auf Immoprentice.de.