Gerade Menschen die noch vor dem Kauf ihrer ersten Immobilie stehen fragen sich oft wie man eigentlich berechnet, ob sich eine Immobilie überhaupt lohnt. In diesem Artikel möchte ich dir hier Tipps und Tricks an die Hand geben und mit dir die Frage klären „Wie berechne ich, ob sich eine Immobilie lohnt?“

Ob eine Immobilie sich lohnt, kannst du über verschiedene Kennzahlen Herausfinden. Willst du verschiedene Immobilien an einem Standort verglichen, kann die Bruttomietrendite hilfreich sein. Willst du es genauer wissen, würde ich dir eine Cashflow-Rechnung empfehlen.

Viele angehende Immobilien-Investoren machen am Anfang einen von zwei Fehlern: Entweder vertrauen sie blind auf die Aussagen von Maklern und Verkäufern und Hoffen, dass die Immobilie sich schon rechnen wird, oder sie Kalkulieren stundenlang verschiedene Szenarien, noch bevor sie überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbart haben.

So, nun aber genug der Theorie, lass‘ uns jetzt verschiedene Methoden anschauen wie auch du zukünftig schnell und einfach berechnen kannst, ob eine Immobilie sich lohnt.

Die Bruttomietrendite ist eine sehr einfache Möglichkeit zu ermitteln wie rentabel eine Immobilie ist. Hierzu teilst du die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis. Das Ergebnis ist die Bruttomietrendite.

Um die Bruttomietrendite schnell und einfach zu ermitteln, kannst du auch den folgenden Online-Rechner verwenden:

Die Bruttomietrendite alleine sagt aber leider noch nicht viel darüber aus, ob eine Immobilie sich lohnt…

Moment!  Warum das?

Die Bruttomietrendite setzt nur die rechnerische jährliche Nettokaltmiete mit dem Kaufpreis in Relation. Eine Immobilie hat jedoch regelmäßige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Auch gibt es je nach Region, in der die Immobilie steht ein gewisses Leerstandsrisiko. All diese Faktoren betrachtet die Bruttomietrendite nicht.

Hast du eine Immobilie an einem Standort gekauft, wo du mit 20% Leerstand rechnen musst frisst dieser Leerstand sehr schnell eine gute Bruttomietrendite auf. Ähnlich ist es mit teuren Renovierungen an Standorten mit niedriger Miete. Hier können deine Renovierungskosten sehr schnell die Bruttomietrendite negativ werden lassen.

Wenn du diesen Zusammenhang besser verstehen möchtest und wissen möchtest, warum du bei C und D Lagen nicht einfach auf die Bruttomietrendite schauen solltest, lies‘ dir unbedingt den Artikel „ Sollte ich in C oder D Lagen investieren? “ hier auf dem Blog durch.

Ok, die Bruttomietrendite ist also nicht über Standorte vergleichbar. Aber warum erwähne ich sie dann in dieser Liste? Weil du sie doch verwenden kannst, um herauszufinden, ob eine Immobilie sich lohnt!

Das Leerstandsrisiko zum Beispiel ist etwas, was primär von der Makrolage einer Wohnung abhängt. (Chemnitz vs. Hamburg). Bei vergleichbaren Objekten innerhalb einer (größeren) Stadt gibt es oft keine großen Unterschiede was das Leerstandsrisiko angeht.

Ähnlich verhält es sich mit den Reparaturkosten. Der Anteil, den die Instandhaltungsosten von der Bruttomietrendite kostet, unterscheidet sich von Region zu Region, ist innerhalb einer Region und bei vergleichbaren Immobilien, aber immer ähnlich hoch.

Du kannst ein Neuwertiges 1-Zimmer-Appartement in Hamburg also über die Bruttomietrendite nicht mit einer Sanierungsbedürftigen 4-Zimmer-Wohnung in Chemnitz vergleichen, aber wenn du dich einmal auf ein Suchprofil spezialisiert hast, dann kannst du innerhalb dieses Suchprofil über die Bruttomietrendite sehr wohl schnell herausfinden, ob eine Immobilie sich lohnt.

Lass‘ mich zur Verdeutlichung ein Beispiel machen: Ich persönlich kaufe Immobilen in München. Für mich weiß ich, dass für mich eine Immobilie mit 3,5% Bruttomietrendite interessant sein könnte. Das heißt aber nicht, dass eine 1-Zimmer-Wohnung in Chemnitz mit 3,5% Bruttomietrendite eine lohnenswerte Investition ist!

Wenn du tiefer in das Thema „Mietrendite berechnen“ einsteigen möchtest und verschiedene Rendite-Kennzahlen besser verstehen möchtest, empfehle ich dir auch den Artikel „ Wie berechne ich die Mietrendite? “ hier auf Immoprentice.

In der ersten Variante um herauszufinden, ob sich eine Immobilie lohnt haben wir die Bruttomietrendite berechnet. Je nachdem wie groß dein Suchradius ist, geht es aber sogar noch einfacher!

Bei der Bruttomietrendite haben wir die möglichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis geteilt. Hast du ein sehr enges Suchprofil und bist sehr stark auf einen speziellen Markt fokussiert, kann es gut sein, dass die Miete, die du pro Quadratmeter bekommst, immer sehr ähnlich ist. Nehmen wir wieder Chemnitz als Beispiel.

Hier kannst du je nach Lage für 4,5€/qm bis 5,5€/qm vermieten (Daten: HomeDay Preisatlas ). Wenn du also weißt, welche Miete du in etwa erwarten kannst, kannst du daraus sehr schnell umrechnen bis zu welchem Kaufpreis (€/qm) eine Wohnung sich für dich lohnt.

Sagen wir du investierst in einem Stadtviertel in Chemnitz wo du eine Wohnung für 5€/qm vermieten kannst und du willst mindestens 8% Rendite mit der Wohnung erwirtschaften. Das bedeutet, dass nur Angebote für dich interessant sind, die einen Kaufpreis von weniger als 750€/qm haben.

Du hast eine konkrete Immobilie und eine konkrete Rendite-Erwartung und möchtest schnell ermitteln wie viel du dann maximal für eine Immobilie zahlen solltest, um deine Rendite-Erwartung noch zu erreichen? Dann schaue dir unbedingt den Immoprentice 5 Sekunden Kaufpreis Rechner für Immobilien an! Mit diesem Online-Rechner kannst du schnell und einfach den maximalen Kaufpreis den du für eine Immobilie zahlen solltest ermitteln.

Bei den beiden obenstehenden Varianten haben wir uns vor allem auf Schnelligkeit fokussiert. Das ist auch wichtig um schlechte Angebote schnell aussortieren zu können. Nur von der Rendite einer Immobilie kannst du dir aber nichts kaufen. Wichtig ist für dich als Investor daher der Cashflow einer Immobilie.

Dieser ist jedoch leider auch deutlich aufwändiger zu berechnen, da viele Parameter in die Berechnung einfließen, die du eventuell bei der ersten Durchsicht des Exposé noch gar nicht hast, wie zum Beispiel deine Zins- und Tilgungskosten oder die nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Willst du dennoch eine Cashflow-Berechnung einer Immobilie machen, empfehle ich dir den Immoprentice 5 Sekunden Cashflow Rechner. Möchtest du lieber ein Tool haben welches du auch Offline Verwenden kannst, schaue dir unbedingt auch das kostenlose Immoprentice Cashflow Excel an!

Wenn du mehr zu diesem Online-Rechner erfahren möchtest, schaue dir auch die zugehörige Seite an: Immoprentice 5 Sekunden Cashflow Rechner

Die Online-Rechner oben sind gut und hilfreich, aber irgendwann habe ich selbst festgestellt, dass ich gerne ein Tool hätte, mit dem ich sowohl schnell prüfen kann, ob eine Immobilie sich lohnt, mit dem ich aber auch, wenn die Immobilie interessant ist, direkt tiefergehende Berechnungen anstellen kann ohne das Tool wechseln zu müssen.

Da ich nichts Gutes im Internet fand, habe ich ein entsprechendes Tool selbst geschrieben: das Immoprentice Kalkulationstool !

Mit diesem Tool kannst du sehr schnell einen Überblick bekommen, ob eine Immobilie interessant sein könnte, selbst dann, wenn dir noch wichtige Unterlagen wie die Hausgeldabrechnung oder die Teilungserklärung fehlen!

Dieses Excel-Tool hat schon Durchschnitts-Parameter hinterlegt, sodass du, wie bei einem Brutto-Mietrendite-Rechner nur den Kaufpreis und die Nettokaltmiete eingeben musst, um eine erste Indikation zu bekommen, ob die Immobilie interessant sein könnte.

Sobald die Immobilie einem ersten Check standhält, kannst du einfach die restlichen Bereiche im Excel nutzen, um eine Cashflow-Berechnung zu machen und zu ermitteln welchen Kaufpreis du maximal für ein Objekt zahlen kannst. Außerdem kannst du mit dem Excel auch direkt verschiedene Szenarien für eine Immobilie durchspielen und bewerten.

Ich hoffe, ich konnte dir mit diesem Artikel Tools an die Hand geben, mit denen du zukünftig besser berechnen kannst, ob eine Immobilie sich lohnt, sodass du dich bei zukünftigen Investments nicht mehr auf dein Bauchgefühl verlassen musst.

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, wie ich persönlich (mit den Punkten aus diesem Artikel) ein Exposé bewerte, schaue dir unbedingt auch den Artikel „ Immobilien-Inserat bewerten: Schritt-für-Schritt an einem konkreten Beispiel (Teil 1) “ hier auf dem Blog an. Dort bewerte ich mit dir anhand eines realen Beispiel ein Exposé und zeige dir Schritt für Schritt wie ich vorgehe um zu sehen, ob eine Immobilie sich lohnen könnte.

Falls du etwas grundsätzlicher Wissen möchtest wie und wo man auch heute noch lohnenswerte Immobilien finden kann, empfehle ich dir unbedingt auch den Artikel „ Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition? “ zu lesen. Dort zeige ich dir, worauf du bei der Standortauswahl achten solltest.

Hast du eine passende Immobilie gefunden und die Zahlen passen? Dann geht es jetzt an die Bewertung der „weichen“ Faktoren wie Wohnungseigenschaften und Mikrolage. Hier sind vielelicht auch die beiden Artikel „ Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage “ und „ Worauf muss ich bei der Mikrolage achten? “ interessant für dich!

Und jetzt viel Erfolg bei der Suche nach guten Immobilien!

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 10. Oktober 2021 aktualisiert.

Der Beitrag Wie berechne ich ob sich eine Immobilie lohnt? erschien zuerst auf Immoprentice.de.